5 menit baca 976 kata Diperbarui: 15 Januari 2026

🎯 Poin Penting tentang Funds From Operations (FFO)

  • FFO mengukur kinerja operasional inti perusahaan Real Estate Investment Trust (REIT).
  • FFO menghitung keuntungan dengan menambah laba bersih dengan depresiasi, amortisasi, dan biaya penjualan properti.
  • Metrik ini membantu investor menilai potensi pendapatan dan arus kas dari investasi REIT.
  • Rasio FFO yang lebih tinggi menunjukkan performa operasional REIT yang lebih baik dan potensi dividen yang lebih besar.
  • FFO memiliki keterbatasan karena tidak memperhitungkan fluktuasi nilai properti jangka panjang.

📑 Daftar Isi

Apa itu Funds From Operations (FFO)?

Funds From Operations (FFO) adalah Funds From Operations (FFO) adalah metrik keuangan REIT yang mengukur kinerja operasional inti, dengan menambah laba bersih dengan depresiasi, amortisasi, dan biaya penjualan properti.

Penjelasan Lengkap tentang Funds From Operations (FFO)

Funds From Operations (FFO) merupakan metrik keuangan krusial yang dirancang khusus untuk industri Real Estate Investment Trust (REIT). Tujuannya adalah untuk memberikan gambaran yang lebih akurat mengenai kinerja operasional inti sebuah perusahaan REIT, yang seringkali berbeda dari laba bersih akuntansi tradisional.

Mengapa FFO Penting untuk REIT?

REIT memiliki karakteristik unik, termasuk kewajiban pajak dan keuangan tertentu yang membuatnya berbeda dari perusahaan konvensional. FFO dirancang untuk mengatasi perbedaan ini dengan:

  • Menghilangkan Faktor Non-Operasional: FFO mengabaikan item-item seperti depresiasi dan amortisasi aset properti yang merupakan beban akuntansi namun tidak mencerminkan pengeluaran kas aktual. Ini juga mengecualikan keuntungan atau kerugian dari penjualan properti yang bersifat non-operasional dan dapat mendistorsi gambaran kinerja rutin.
  • Fokus pada Arus Kas Operasional: Dengan menyesuaikan laba bersih, FFO lebih mencerminkan kemampuan perusahaan REIT untuk menghasilkan arus kas dari operasi sewa-menyewa properti mereka. Ini sangat penting bagi investor yang mencari pendapatan pasif dari investasi REIT.

Cara Menghitung FFO

Rumus dasar untuk menghitung Funds From Operations adalah sebagai berikut:

FFO = Laba Bersih + Depresiasi + Amortisasi + (Kerugian dari Penjualan Properti) - (Keuntungan dari Penjualan Properti)

Penting untuk dicatat bahwa beberapa definisi FFO juga memasukkan penyesuaian untuk pengeluaran modal yang tidak rutin atau biaya restrukturisasi. Namun, inti dari perhitungan adalah menambahkan kembali beban non-kas dan menghilangkan dampak dari transaksi properti yang bersifat insidental.

Penggunaan FFO oleh Investor

Investor menggunakan FFO untuk berbagai tujuan strategis:

  • Menilai Kinerja Operasional: Membandingkan FFO dari satu periode ke periode lain atau dengan REIT sejenis dapat memberikan wawasan tentang pertumbuhan dan efisiensi operasional.
  • Memprediksi Kemampuan Dividen: Karena REIT diwajibkan untuk mendistribusikan sebagian besar pendapatannya kepada pemegang saham, FFO yang kuat seringkali berkorelasi dengan kemampuan perusahaan untuk membayar dividen yang stabil dan meningkat.
  • Menghitung Rasio Keuangan: Rasio seperti Price/FFO (mirip dengan Price/Earnings untuk saham biasa) digunakan untuk mengevaluasi valuasi REIT. Rasio FFO yang lebih rendah mungkin menunjukkan REIT yang undervalued.

Keterbatasan FFO

Meskipun sangat berguna, FFO bukanlah metrik yang sempurna. Beberapa keterbatasannya meliputi:

  • Tidak Memperhitungkan Perubahan Nilai Properti: FFO tidak secara langsung mencerminkan apresiasi atau depresiasi nilai pasar properti, yang merupakan komponen penting dari nilai investasi real estat jangka panjang.
  • Variasi Definisi: Perusahaan REIT yang berbeda mungkin menggunakan sedikit variasi dalam perhitungan FFO mereka, sehingga perbandingan langsung memerlukan pemahaman mendalam tentang bagaimana setiap perusahaan mendefinisikan metrik tersebut.

Oleh karena itu, investor disarankan untuk melihat FFO bersama dengan metrik lain dan melakukan analisis mendalam sebelum membuat keputusan investasi.

Cara Menggunakan Funds From Operations (FFO)

Funds From Operations (FFO) digunakan oleh investor untuk mengevaluasi kinerja operasional dan potensi pendapatan dari perusahaan Real Estate Investment Trust (REIT) dengan lebih akurat daripada laba bersih akuntansi biasa.

  1. 1Identifikasi perusahaan REIT yang ingin Anda analisis.
  2. 2Cari laporan keuangan perusahaan, khususnya bagian yang membahas perhitungan FFO.
  3. 3Perhatikan rumus yang digunakan perusahaan untuk menghitung FFO, pastikan Anda memahami penyesuaian yang dilakukan.
  4. 4Bandingkan rasio FFO antar REIT atau dari waktu ke waktu untuk menilai kinerja relatif dan potensi dividen.
  5. 5Gunakan FFO bersama dengan metrik lain seperti laba bersih, arus kas bebas, dan nilai aset bersih (NAV) untuk gambaran investasi yang komprehensif.

Contoh Penggunaan Funds From Operations (FFO) dalam Trading

Misalkan Investor A sedang mempertimbangkan investasi pada REIT 'Properti Maju' dan REIT 'Gedung Sejahtera'. Laba bersih Properti Maju adalah $100 juta dengan depresiasi $20 juta dan amortisasi $5 juta. Gedung Sejahtera memiliki laba bersih $120 juta dengan depresiasi $30 juta dan amortisasi $10 juta.  

Perhitungan FFO:
Properti Maju FFO = $100 juta (Laba Bersih) + $20 juta (Depresiasi) + $5 juta (Amortisasi) = $125 juta.
Gedung Sejahtera FFO = $120 juta (Laba Bersih) + $30 juta (Depresiasi) + $10 juta (Amortisasi) = $160 juta.

Meskipun laba bersih Gedung Sejahtera lebih rendah dari Properti Maju, FFO-nya lebih tinggi, menunjukkan kinerja operasional inti yang lebih kuat setelah mempertimbangkan beban non-kas. Investor A kemudian dapat membandingkan rasio Price/FFO kedua REIT untuk menentukan mana yang mungkin menawarkan valuasi yang lebih menarik.

Istilah Terkait

Pelajari juga istilah-istilah berikut untuk memperdalam pemahaman Anda: REIT, Laba Bersih, Depresiasi, Amortisasi, Arus Kas, Dividen, Valuasi, Aset Bersih (NAV)

Pertanyaan Umum tentang Funds From Operations (FFO)

Apa perbedaan utama antara Laba Bersih dan FFO?

Laba bersih adalah metrik akuntansi yang mencakup semua pendapatan dan beban, termasuk depresiasi dan amortisasi. FFO menyesuaikan laba bersih dengan menambahkan kembali depresiasi dan amortisasi, serta menghilangkan keuntungan/kerugian penjualan properti, untuk memberikan gambaran yang lebih baik tentang kinerja operasional inti REIT.

Mengapa FFO lebih relevan untuk REIT daripada perusahaan biasa?

REIT memiliki aset properti yang besar dan dikenakan depresiasi akuntansi yang signifikan. FFO membantu menghilangkan dampak depresiasi ini yang tidak selalu mencerminkan pengeluaran kas aktual, sehingga memberikan gambaran arus kas operasional yang lebih akurat.

Apakah FFO selalu mencerminkan kemampuan dividen REIT?

FFO adalah indikator kuat dari kemampuan dividen karena mencerminkan arus kas operasional yang tersedia. Namun, keputusan dividen juga dipengaruhi oleh kebijakan manajemen, kebutuhan reinvestasi, dan kondisi pasar.

Bagaimana cara membandingkan FFO antar REIT yang berbeda?

Penting untuk memeriksa bagaimana setiap REIT menghitung FFO mereka, karena mungkin ada sedikit perbedaan dalam penyesuaian yang dilakukan. Setelah memahami metodologi masing-masing, Anda dapat membandingkan rasio FFO per saham atau total FFO untuk menilai kinerja relatif.