5 menit baca 921 kata Diperbarui: 14 Januari 2026

🎯 Poin Penting tentang Adjusted Funds From Operations (AFFO)

  • AFFO mengukur arus kas bersih yang dapat didistribusikan dari properti investasi.
  • AFFO lebih akurat daripada FFO dalam menilai profitabilitas jangka panjang properti.
  • Metrik ini penting bagi investor untuk mengevaluasi potensi imbal hasil dan nilai properti.
  • AFFO mempertimbangkan biaya modal eksplorasi, pengembangan, dan pemulihan aset.
  • Penyusutan dan amortisasi non-tunai ditambahkan kembali dalam perhitungan AFFO.

📑 Daftar Isi

Apa itu Adjusted Funds From Operations (AFFO)?

Adjusted Funds From Operations (AFFO) adalah Metrik arus kas properti yang menyesuaikan FFO dengan memperhitungkan biaya modal dan pemulihan aset, memberikan gambaran lebih akurat tentang potensi pendapatan bersih.

Penjelasan Lengkap tentang Adjusted Funds From Operations (AFFO)

Adjusted Funds From Operations (AFFO), atau yang sering disebut sebagai Cash Available for Distribution (CAD) atau Funds Available for Distribution (FAD), adalah metrik keuangan kunci yang digunakan oleh investor dan analis, khususnya dalam sektor investasi properti. AFFO dirancang untuk memberikan gambaran yang lebih realistis dan akurat mengenai arus kas yang dihasilkan oleh sebuah properti setelah memperhitungkan semua pengeluaran operasional dan modal yang diperlukan untuk mempertahankan serta mengembangkan aset tersebut.

Perbedaan dengan Funds From Operations (FFO)

Sebelum memahami AFFO, penting untuk mengetahui Funds From Operations (FFO). FFO adalah metrik yang umum digunakan untuk mengukur kinerja operasional properti real estat. FFO biasanya dihitung dengan mengambil laba bersih, menambahkan kembali penyusutan dan amortisasi, serta mengoreksi keuntungan atau kerugian dari penjualan properti. FFO memberikan gambaran arus kas dari operasi properti, namun belum sepenuhnya mencerminkan kemampuan properti untuk menghasilkan kas yang dapat didistribusikan kepada investor.

AFFO melangkah lebih jauh dari FFO dengan melakukan penyesuaian tambahan. AFFO secara efektif mengukur arus kas yang tersedia untuk dibagikan kepada pemegang saham atau investor setelah semua pengeluaran modal yang diperlukan telah diperhitungkan. Ini termasuk pengeluaran untuk pemeliharaan rutin, perbaikan besar, serta investasi dalam pengembangan atau ekspansi properti.

Rumus Perhitungan AFFO

Rumus dasar untuk menghitung AFFO adalah sebagai berikut:

AFFO = FFO - Biaya Modal Eksplorasi dan Pengembangan - Cadangan Modal untuk Pemulihan Aset + Biaya Non-Tunai (seperti Amortisasi)

  • FFO: Funds From Operations sebagai titik awal perhitungan.
  • Biaya Modal Eksplorasi dan Pengembangan: Pengeluaran yang dikeluarkan untuk meningkatkan atau memperluas properti, seperti renovasi besar atau pembangunan fasilitas baru.
  • Cadangan Modal untuk Pemulihan Aset: Dana yang disisihkan untuk perbaikan atau penggantian komponen properti yang mengalami keausan seiring waktu (misalnya, penggantian atap, sistem HVAC). Ini seringkali merupakan pengeluaran yang berulang namun tidak selalu tercermin dalam laporan laba rugi standar.
  • Biaya Non-Tunai (Amortisasi): Penyusutan nilai aset yang tidak melibatkan pengeluaran kas aktual, sehingga ditambahkan kembali ke arus kas.

Mengapa AFFO Penting bagi Investor?

AFFO memberikan pandangan yang lebih jernih mengenai kemampuan properti untuk menghasilkan pendapatan pasif yang berkelanjutan. Dengan memperhitungkan biaya-biaya yang krusial untuk menjaga kualitas dan nilai properti dalam jangka panjang, AFFO menjadi alat yang lebih andal untuk:

  • Menilai potensi imbal hasil investasi (yield).
  • Memprediksi arus kas masa depan yang dapat didistribusikan.
  • Membandingkan kinerja antar properti atau antar perusahaan real estat.
  • Memahami kesehatan finansial jangka panjang dari sebuah investasi properti.

Dengan menggunakan AFFO, investor dapat membuat keputusan yang lebih terinformasi mengenai potensi nilai dan profitabilitas jangka panjang dari aset properti yang mereka investasikan.

Cara Menggunakan Adjusted Funds From Operations (AFFO)

Investor menggunakan AFFO untuk menilai kemampuan sebenarnya dari properti untuk menghasilkan arus kas yang dapat dibagikan setelah semua biaya operasional dan modal yang diperlukan diperhitungkan.

  1. 1Identifikasi metrik FFO dari laporan keuangan properti atau perusahaan real estat.
  2. 2Hitung atau identifikasi biaya modal eksplorasi dan pengembangan yang dikeluarkan selama periode pelaporan.
  3. 3Perkirakan atau identifikasi cadangan modal yang dialokasikan untuk pemulihan aset jangka panjang.
  4. 4Tambahkan kembali biaya non-tunai seperti penyusutan dan amortisasi ke dalam perhitungan.
  5. 5Gunakan rumus AFFO untuk mendapatkan gambaran arus kas bersih yang lebih akurat.

Contoh Penggunaan Adjusted Funds From Operations (AFFO) dalam Trading

Misalkan sebuah gedung perkantoran menghasilkan FFO sebesar $1.000.000 dalam satu tahun. Selama tahun tersebut, pemilik mengeluarkan biaya modal untuk renovasi sebesar $200.000 dan mengalokasikan cadangan untuk penggantian sistem pendingin udara sebesar $100.000. Penyusutan yang ditambahkan kembali adalah $50.000.

Maka, perhitungan AFFO adalah:

AFFO = $1.000.000 (FFO) - $200.000 (Biaya Renovasi) - $100.000 (Cadangan Penggantian AC) + $50.000 (Penyusutan)

AFFO = $750.000

Ini berarti, dari FFO $1.000.000, hanya $750.000 yang benar-benar tersedia untuk didistribusikan kepada investor setelah memperhitungkan pengeluaran penting untuk pemeliharaan dan peningkatan properti.

Istilah Terkait

Pelajari juga istilah-istilah berikut untuk memperdalam pemahaman Anda: Funds From Operations (FFO), Arus Kas, Investasi Properti, Real Estat, Pendapatan Sewa, Biaya Modal, Amortisasi, Penyusutan

Pertanyaan Umum tentang Adjusted Funds From Operations (AFFO)

Apa perbedaan utama antara FFO dan AFFO?

FFO mengukur arus kas operasional properti, sementara AFFO menyesuaikan FFO dengan memperhitungkan biaya modal (seperti renovasi dan pemeliharaan jangka panjang) sehingga memberikan gambaran yang lebih akurat tentang kas yang tersedia untuk didistribusikan.

Mengapa AFFO lebih disukai oleh investor properti dibandingkan FFO?

AFFO dianggap lebih baik karena mencerminkan pengeluaran riil yang diperlukan untuk mempertahankan dan meningkatkan nilai properti dalam jangka panjang, yang berdampak langsung pada kemampuan properti untuk menghasilkan pendapatan berkelanjutan.

Apakah AFFO selalu lebih rendah dari FFO?

Ya, karena AFFO mengurangi FFO dengan biaya modal eksplorasi, pengembangan, dan cadangan pemulihan aset, yang merupakan pengeluaran penting untuk menjaga kualitas properti. Namun, penambahan kembali biaya non-tunai seperti amortisasi dapat sedikit mengimbangi pengurangan tersebut.

Bagaimana AFFO digunakan dalam analisis investasi valas?

Dalam konteks forex, AFFO tidak secara langsung digunakan. AFFO adalah metrik spesifik untuk analisis investasi di sektor properti. Analisis forex lebih berfokus pada pergerakan nilai tukar mata uang yang dipengaruhi oleh faktor ekonomi makro, kebijakan moneter, dan sentimen pasar global.